東京グルメ時々ファッション

TOKYO GOURMET SOMETIMES FASHION 美味しいものとオシャレと遊びが大好きなオヤジです


東京オリンピック直後に訪れるアパート不況

2020年東京オリンピックに向けてアパート建築ラッシュが続いている。

TVコマーシャルでも『土地無しでもアパートを建てられました』とコマーシャルを打ち真に受けたサラリーマンが、なけなしの老後資金でマンションを買ったりアパートを建てているのでしょう。

でも今からアパートを建てても、資金を回収出来る可能性は極めて低いと私は考えています。







少子化で数十年後日本の人口が半分になります。
東京ですら空き家が増えているので、都心の商業地を除く地価は下落の一途です。

都内のマンション価格はオリンピックを待たずに下落が始まりました。

アパートが儲からないデータはたくさんあります。

地域にもよりますが、賃貸住宅の賃料はかなり以前から下落が止まりません。
オリンピックまでは都内や競技場に近い場所限定で何とか踏みとどまるかもしれませんが、終了後その反動は大きいと思われます。
23区賃料

家賃が下落しても、首都圏の賃貸住宅空室率は上昇し続けています。
アパート空室率

理由はいくつか考えられますが、
①非正規社員の増加。
②若年者賃金の低下。
③千葉、埼玉へのアクセスが良くなったことで通勤圏が変化。
④婚姻率が低下して広い部屋の需要が低下。

それでも、銀行が融資してくれるのだから、私は大丈夫と思っていませんか。

銀行は、回収出来る見込みがあるかを審査しますが、それはアパートオーナーが回収出来るかではなく、オーナーが破綻した場合担保が十分にあるかどうかです。
アパートのオーナーは自分が持っている土地にマンションを建築します。
銀行は建築資金を融資するのですから、建物に担保設定をするのはもちろんですが、土地に対しても根抵当権を設定します。
これで、返済が滞った場合、土地建物を競売できます。
もしも、土地の抵当権設定を拒否すると、融資が下りない場合があります。
つまり、銀行はアパート経営が行き詰まっても、取りっぱぐれはありません。

また、家賃保証が付くからと契約する人がいます。
家賃保証の場合、家賃設定は保証会社が自由に設定します。
当初は高くても、古くなったり、入居者が付かないと勝手に値下げされます。

また、敷金、礼金は保証会社が取ってしまうので、オーナーには入ってきません。
それ以外にも管理料のようなものを取られるため、手取額は極めて少なくなります。

シノケンテレビCM 「バー編(アパート経営を実現)」 


あえて、今後マンション賃貸を始めたいというのなら、都心3区で、収益に対する返済額が3割以内ならやってもかまわないでしょう。

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